SanPin. Temperatura tople vode. Šta treba da znate? Koja je razlika između HOA i stambene zadruge: pravni i računovodstveni aspekti

Možete razumjeti po čemu se aktivnosti stambenih zadruga razlikuju od HOA analizirajući glavne karakteristike ovih organizacija. Zadatak svakog od ovih udruženja je upravljanje zgradom koja uključuje više stanova. Pravo učlanjenja u organizaciju imaju svi građani koji imaju stanove u zgradi ili ih namjeravaju kupiti. Učestvuju u rješavanju najvažnijih općih kućnih pitanja. Zajednice vlasnika kuća i stambene zadruge također imaju razlike koje se sastoje u razlici u ciljevima osnivanja organizacija, pravima i odgovornostima članova društava.

Karakteristike djelovanja zadruge

ZhSK je stambeno-građevinska zadruga. Stvara se prije početka izgradnje kuće, a proces izgradnje je jedan od njegovih glavnih zadataka. Sastav zadruge može uključivati ​​najmanje pet učesnika. Njihov maksimalni broj treba da odgovara broju stanova u zgradi. Smatra se da je glavna svrha stvaranja stambene zadruge stambeno zbrinjavanje učesnika. Da bi to učinili, budući vlasnici nekretnina postaju članovi zadruge i ulažu dionice za izgradnju kuće. Za pojedince udružene u ovakvu organizaciju velika prednost je mogućnost plaćanja stana na rate. Istovremeno, kao članovi zajednice, mogu razgovarati o pitanjima izgradnje i kontrolisati pravac prikupljanja priloga. Članstvo u stambenoj zadruzi mogu dobiti i pravna lica. Zadruga stiče zemljište, dobija dozvolu za gradnju kuće i bavi se njenom izgradnjom. Nakon završetka izgradnje i puštanja u rad objekta, stambena zadruga obavlja funkciju upravljanja zajedničkom imovinom.

Glavne karakteristike HOA

Bitan! Prema zakonu, udruženje vlasnika kuća (u daljem tekstu HOA) ne može se baviti gradnjom kuće. Organizaciju stvaraju vlasnici stanova nakon puštanja objekta u funkciju i kompletiranja dokumentacije za vlasništvo.

Jedna HOA može ujediniti vlasnike stanova nekoliko zgrada. Da bi se formirala HOA, više od polovine vlasnika stanova mora joj se pridružiti. Odgovoran je za održavanje zajedničkih prostora i uređenje okoliša. Stanovnici koji su kupili stanove u već izgrađenoj zgradi ili bivši članovi stambene zadruge mogu pristupiti ortaštvu. Odluke o značajnim pitanjima donose se na skupštini. Ali prilikom rješavanja određenih pitanja potrebno je uzeti u obzir mišljenje vlasnika kuća koji se ne žele pridružiti ovoj organizaciji. Ova pitanja uključuju:

• popravka i rekonstrukcija zajedničkih prostorija;
• rekonstrukcija kuća;
• sticanje zemljišnih parcela;
• izgradnja objekata na lokalnom području.

Pročitajte također Procedura za dobijanje zemljišta za individualnu stambenu izgradnju od države besplatno

U tu svrhu održava se skupština svih vlasnika stanova. O svakodnevnim pitanjima odlučuje izabrani odbor HOA na čelu sa predsjedavajućim.

Organizacija rada u stambenim zadrugama i udruženjima vlasnika kuća

Svako od udruženja u svom radu mora se rukovoditi članovima Zakonika o stanovanju Ruske Federacije i drugim državnim zakonodavnim aktima. Za organizaciju rada na skupštini donosi se Povelja. Štaviše, stambene zadruge moraju imati ovaj dokument. Članovi HOA samostalno odlučuju o potrebi za povelju. Najviši organ upravljanja zadrugom je skupština osnivača, a u HOA-i ovu funkciju obavlja skupština vlasnika. Oni biraju odbor koji se bavi svakodnevnim pitanjima. Prilikom glasanja na sjednici, svaki član stambene zadruge koristi jedan glas. Broj glasova učesnika ortačkog društva zavisi od udela njegove imovine u zajedničkoj imovini.

Rezultat komercijalnih aktivnosti

Rezultat pomoćnih djelatnosti stambenih zadruga i udruženja vlasnika kuća mogu biti dodatni prihodi. Često njegovi izvori uključuju izdavanje zajedničke imovine i oglašavanje. U stambenoj zadruzi će se podijeliti među članovima zadruge. Budući da HOA ne pripada trgovačkom udruženju, primljeni prihod ne podliježe raspodjeli među njegovim učesnicima. Partnerstvo ga može koristiti za tekuće troškove.

Članovi obje organizacije plaćaju članarinu. Ali u HOA, doprinosi ne daju pravo na stjecanje dodatne imovine. Oni idu na opšte ekonomske potrebe i podržavaju aktivnosti partnerstva. Najveći dio udjela u stambenim zadrugama koristi se za stambenu izgradnju. Uplativši udio u cijelosti, član zadruge ima mogućnost da uknjiži stan na svoje ime.

ZhSK je stambeno-građevinska zadruga. Stvorena je direktno za izgradnju kuće, au budućnosti će njena popravka i rekonstrukcija biti u nadležnosti zadruge.

Minimalni broj ljudi koji moraju biti u zadruzi je 5 ().

Glavni organ odbora je predsednik (član 115 LC RF).

Član 115. Zakona o stanovanju RF. Organi upravljanja stambene zadruge

Organi upravljanja stambene zadruge su:

1. skupština članova stambene zadruge;
2. konferencija, ako je broj učesnika skupštine članova stambene zadruge veći od pedeset i to je predviđeno statutom stambene zadruge;
3. odbor stambene zadruge i predsjednik odbora stambene zadruge.

Procedura za kreiranje HOA neće biti ništa posebno ili jednostavnija.

Moraćete da uradite isto što i tokom normalnog formiranja partnerstva. Jedino što će zahtjev za državnu registraciju biti u nešto drugačijem obliku, a zahtijevat će i sastavljanje prijenosnog akta.

Vrijedi uzeti u obzir da član 136 stambenog zakonodavstva Ruske Federacije to jasno kaže U jednoj kući može biti samo jedna HOA.

Ali vlasnici mogu promijeniti opciju upravljanja ako se takva odluka donese na glavnoj skupštini (u skladu sa članom 161. stav 3. Zakona o stanovanju).

Imaju li posao i kako su plaćeni?

Što se tiče plata, to naravno imaju stambene zadruge i udruženja vlasnika kuća. Primi plate u ortakluku ili zadruzi je moguće. Zaračunavaće se od trenutka potpisivanja ugovora o radu. Na osnovu njega, zaposleni je, u skladu sa internim propisima, dužan da obavlja poslove koji se traže po njegovom položaju. Visinu uplate utvrđuju članovi ortačkog društva ili zadruge na glavnoj skupštini.

Prema članu 65. Zakona o stanovanju, prava i obaveze svakog člana ortačkog društva mogu se mijenjati.

Šta ćemo završiti? Svaki vlasnik morat će samostalno odlučiti što će, po njegovom mišljenju, biti bolje - udruženje vlasnika kuća ili stambeno-građevinska zadruga. Ne biste trebali donositi ishitrenu odluku; prva stvar koju treba učiniti je da zbrojite sve prednosti i nedostatke oba.

Ali bez obzira na to kakav izbor bude napravljen, glavni aspekt će i dalje biti brižni vlasnici. Ako su vlasnici direktno uključeni u život kuće, kuća će napredovati i svi će biti sretni!

Nakon reforme stambeno-komunalnih usluga, na snagu je stupio novi Zakon o stanovanju Ruske Federacije, prema kojem stanovnici samostalno biraju način upravljanja svojim domom. U ovom članku ćemo razmotriti mogućnost udruživanja stanovnika u inicijativnu zajednicu. Postoji nekoliko tipova: HOA, stambena zadruga, stambena zadruga (ZhK) i PC.

HOA - Udruženje vlasnika kuća
Udruženje vlasnika kuća je dobrovoljno udruženje vlasnika kuća u svrhu upravljanja, rada i poboljšanja pogodnosti vlastiti dom. HOA je registrovan kao entiteta i neprofitna je organizacija. Organi upravljanja su skupština članova HOA-e i upravni odbor, koji biraju članovi HOA-e na period ne duži od dvije godine.

Drugim riječima, udruženje vlasnika kuća obavlja funkcije stambenog odjela, ali samostalno. HOA prikuplja stanarinu, rješava stambene potrebe, unajmljuje električare, vodoinstalatere itd. Članovi HOA imaju pravo angažovati uslužnu kompaniju (DEZ ili privatno društvo za upravljanje), odnosno sklopiti ugovor sa njom kao pravnim licem.

Za što? Zahvaljujući ovakvom načinu upravljanja, članovi HOA znaju tačno šta plaćaju i koliko su kvalitetne usluge koje se pružaju domu. Ovo redovno provjerava komisija koju je osnovala HOA. Osim toga, članovi ortačkog društva imaju pravo da osnuju štedni fond za HOA, sredstva iz kojih se mogu trošiti za poboljšanje Kuće.

Da li se pridružiti HOA-u ili ne je individualna stvar (član 143. Zakona o stanovanju Ruske Federacije). Čak i ako ste se uselili u stan u zgradi sa aktivnom HOA, niko vas ne može natjerati da postanete član. Međutim, mnoge odluke koje donose članovi HOA bit će obavezujuće za vas. Struja i voda vam neće biti isključeni, ali ćete morati platiti isti iznos kao i svi ostali za postavljanje, na primjer, video nadzora.

ZhSK - stambeno građevinska zadruga
Najvažnija razlika između stambeno-građevinske zadruge i HOA: ako je HOA organizovana od postojećih vlasnika kuća, onda stambeno-građevinsku zadrugu čine građani koji nemaju stambeni prostor, ali stiču pravo na njega u toku izgradnje i uplata dionica je plaćena.

Šta to znači? Grubo govoreći, članovi stambene zadruge grade svoju kuću svojim novcem. Članovi stambene zadruge udružuju svoja sredstva (u stambenoj zadruzi mora biti najmanje pet članova i ne više od planiranog broja stanova, član 112. Zakona o stanovanju Ruske Federacije) i direktno nalažu izgradnju stambene zgrade od građevinske kompanije.

Svaki član stambene zadruge postaje punopravni vlasnik stana nakon što u cijelosti uplati svoj dio. Udio je jednak zbiru troškova izgradnje njegovog stana. Sve dok svi stanari kuće ne isplate svoje udjele, vlasnikom kuće se smatra stambena zadruga.

Što se tiče sredstava za gradnju, onda postoje dvije opcije:

jednom i jednokratno plaćanje za izgradnju od strane svih članova stambene zadruge, izvršeno u cijelosti;
dugoročni bankarski hipotekarni kredit zaključen sa stambenom zadrugom bankom kao pravnim licem. Plaćaju svi članovi stambene zadruge.
Nakon što se uplate svi udjeli, stambena zadruga prestaje biti vlasnik kuće, a njene funkcije postaju identične HOA (zbog toga se HOA i stambena zadruga tako često brkaju). Jedina razlika je sav prihod od preduzetničkog aktivnosti (na primjer, izdavanje praznih prostorija) mogu se raspodijeliti među članovima stambene zadruge.

Najvažnija prednost stambenih zadruga je to što akcionari dobijaju stanove ne po komercijalnim cijenama, već po trošku. Trenutno su moskovske vlasti dodijelile više od 200 hiljada kvadratnih metara zadrugama za razvoj. metara.

ZhNK - stambeno-štedna zadruga
Jedina razlika između stambenih zadruga i stambenih zadruga je u tome što one nisu stvorene za izgradnju, već za kupovinu, rekonstrukciju i dalje održavanje gotove stambene zgrade. Pravni status, kao i sve funkcije, identični su stambenim zadrugama.

Što se tiče otkupa, članovi stambene zadruge stvaraju “zajednički lonac” iz kojeg se svaki naredni stan “starih” članova plaća iz pristiglih doprinosa “novih”. Stoga, prije nego što dobijete stan, morate stajati u redu neko vrijeme, dajući zadruzi mogućnost da plati prethodne stanove (ovo može potrajati nekoliko godina).

PIK - potrošačka hipotekarna zadruga
PIK ili PC je zadruga, takođe osnovana radi kupovine stambenog prostora udruživanjem udela. Glavna razlika je u tome što se PIK smatra besplatnim od obaveza, navedeno u Federalnom zakonu Ruske Federacije „O stambenim štednim zadrugama“. Konkretno, nema ograničenja za kupovinu stana: zadruga može dodati do 70% nedostajućeg iznosa dioničaru. To znači da se možete useliti ne za nekoliko godina, već za nekoliko mjeseci. Istina, legitimitet ovog oblika udruživanja je i dalje pod znakom pitanja.

1. Stambena ili stambeno-građevinska zadruga priznaje se kao dobrovoljno udruženje građana i (ili) pravnih lica po osnovu članstva radi zadovoljavanja potreba građana za stanovanjem, kao i upravljanja stambenim i nestambenih prostorija u zgradi zadruge.
2. Članovi stambene zadruge svojim sredstvima učestvuju u nabavci, rekonstrukciji i naknadnom održavanju stambene zgrade.
3. Članovi stambeno-građevinske zadruge svojim sredstvima učestvuju u izgradnji, rekonstrukciji i naknadnom održavanju stambene zgrade.
4. Stambene i stambeno-građevinske zadruge (u daljem tekstu: stambene zadruge) su potrošačke zadruge.
5. Učinak odredbi ovog poglavlja ne odnosi se na druge specijalizovane potrošačke zadruge stvorene za podmirenje stambenih potreba građana u skladu sa savezni zakoni o takvim zadrugama. Postupak za osnivanje i djelovanje takvih zadruga, pravni status njihovih članova utvrđuju se navedenim saveznim zakonima.
Član 112. Organizacija stambene zadruge

1. Broj članova stambene zadruge ne može biti manji od pet, ali ne smije biti veći od broja stambenih prostorija u stambenoj zgradi koju gradi ili preuzima zadruga.
2. Odluku o organizovanju stambene zadruge donosi skupština osnivača.
3. Pravo učešća na zboru osnivača stambene zadruge imaju lica koja žele da organizuju stambenu zadrugu.
4. Odluka skupštine osnivača o organizovanju stambene zadruge i o davanju saglasnosti na njen statut smatra se usvojenom pod uslovom da su za ovu odluku glasala lica koja žele da se učlane u stambenu zadrugu (osnivači).
5. Članovi stambene zadruge od trenutka njene državne registracije kao pravnog lica su lica koja su glasala za organizovanje stambene zadruge.
6. Odluka skupštine osnivača stambene zadruge dokumentuje se zapisnikom.

Član 135. Udruženje vlasnika kuća

1. Udruženje vlasnika kuća je priznato neprofitna organizacija, udruženje vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za zajedničko upravljanje kompleksom nekretnina u stambenoj zgradi, osiguravajući rad ovog kompleksa, vlasništvo, korištenje i utvrđeno zakonom u granicama raspolaganja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi.
2. Statut udruženja vlasnika stanova donosi se na skupštini koja se održava na način utvrđen članovima 45. - 48. ovog zakonika, većinom glasova. ukupan broj glasovi vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.
3. Broj članova udruženja vlasnika kuća koji su osnovali ortačko društvo mora biti veći od pedeset posto glasova od ukupnog broja glasova vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.
4. Udruženje vlasnika kuća se osniva bez ograničenja trajanja djelovanja, osim ako statutom udruženja nije drugačije određeno.
5. Društvo vlasnika stanova je pravno lice od trenutka njegove državne registracije. Udruženje ima pečat sa imenom, tekućim i drugim bankovnim računom i drugim podacima.
6. Društvo vlasnika kuća odgovara za svoje obaveze svom imovinom koja mu pripada. Društvo ne odgovara za obaveze članova udruženja. Članovi udruženja vlasnika kuća ne odgovaraju za obaveze udruženja.

Sam život je sugerisao nova tema za članak. Navečer me je predsjednik stambene zadruge i aktivni član uprave bukvalno uhvatio na ulazu. Zasuli su ih pitanjima: koja je razlika između stambenih zadruga i udruženja vlasnika kuća, kako naplatiti dug od neplatiša, koje mjere se prema njima mogu primijeniti samostalno? Pokušao sam da odgovorim na pitanja, mislim da će mnoge čitaoce zanimati.

Svoje materijale po pravilu počinjem stihom: „Ljudi me često pitaju...“ U članku ću govoriti o tome čemu sam bio direktan svjedok već dugi niz godina. Svjedoci ratova stanovnika moje kuće... međusobno. Na sastancima neko ko zna malo zakona traži od vlasnika koji nisu članovi stambene zadruge da odu. A da biste u potpunosti učestvovali u životu kuće, prvo morate napisati prijavu za članstvo, platiti ulaz i čekati odobrenje vaše kandidature od strane odbora. Ova tvrdnja se odmah osporava. Argumenti - u susjednoj kući HOA svi vlasnici učestvuju na tamošnjem sastanku. A koja je razlika između stambeno-građevinskih zadruga i udruženja vlasnika kuća?..

Kada je moja majka stupila u stambenu zadrugu 1965. godine, sve je bilo vrlo jasno. Sagradili su kuću, a svi koji su uplatili prve uplate su dobili naloge. Poslodavac je naveden na prednjoj strani naloga, a članovi njegove porodice na drugoj strani. Oni koji su bili na „prednjoj strani“ odlučivali su o pitanjima života kod kuće, birali odbor, koji je između svojih članova birao predsjednika. Riješio je sva hitna pitanja: izdavao je potvrde, dva puta sedmično vodio prijeme i za to primao malu naknadu. U to vrijeme udruženja vlasnika kuća bila su još jako daleko.

Postanite član zadruge

Dakle, da biste uticali na život stambeno-građevinske zadruge (a u suštini i kuće u kojoj živite), morate postati član. Kupovinom kuće ne dobijate automatski članstvo u zadruzi. Građanin ili pravno lice koje želi da postane član stambene zadruge podnosi zahtjev upravnom odboru stambene zadruge
molba za prijem. Upravni odbor ga mora razmotriti u roku od mjesec dana i odobriti odlukom skupštine članova stambene zadruge. Građanin ili pravno lice se priznaje članom stambene zadruge od momenta uplate ulaznice nakon donošenja odluke o prijemu. generalna skupštinačlanovi zadruge.

Skupština je punovažna ako je na njoj prisutno više od pedeset posto članova zadruge. Odluka skupštine se smatra usvojenom ako za nju glasa više od polovine prisutnih članova stambene zadruge, a o pitanjima utvrđenim statutom stambene zadruge više od tri četvrtine.

Odluka skupštine, donesena na propisan način, obavezujuća je za sve članove stambene zadruge. Skupština članova stambene zadruge bira organe upravljanja stambene zadruge i organe koji prate njen rad. Odluka skupštine se dokumentuje zapisnikom.

Ovdje je glavna stvar da ne pribjegavate vikanju u odbrani svojih interesa i pristupite izboru odbora ozbiljno i promišljeno. Uostalom, među članovima će biti izabran predsjedavajući, koji će u konačnici upravljati vašim novcem, a od njegovog pravovremenog postupanja zavisi, na primjer, hoće li gradska uprava dio novca izdvojiti za popravke doma ili ne. Predsjednik upravnog odbora stambene zadruge, izabran na mandat određen statutom:

1) stara se o sprovođenju odluka odbora zadruge;

2) bez punomoćja nastupa u ime zadruge, uključujući zastupanje njenih interesa i obavljanje poslova;

3) vrši i druga ovlašćenja koja nisu statutom zadruge u nadležnosti skupštine zadrugara (konferencije) ili odbora zadruge.

Predsjednik uprave stambene zadruge, prilikom ostvarivanja prava i obavljanja dužnosti, mora djelovati u interesu zadruge u dobroj namjeri i razumno.

Komisiju za reviziju bira i skupština na period od najviše tri godine. Njegov kvantitativni sastav određen je poveljom. Svi članovi komisije ne mogu istovremeno biti članovi odbora. Komisija za reviziju stambene zadruge iz reda svojih članova bira predsjednika revizijske komisije.

Komisija za reviziju:

1) u obavezno najmanje jednom godišnje sprovodi redovne revizije finansijsko-ekonomske djelatnosti stambene zadruge;

2) podnosi skupštini zadrugara zaključak o budžetu stambene zadruge, godišnji izveštaj i visinu obaveznih plaćanja i doprinosa;

3) izvještava skupštinu članova zadruge o svom radu.

Revizijska komisija (revizor) stambene zadruge u svakom trenutku ima pravo da izvrši reviziju finansijskog i ekonomskog poslovanja zadruge i ima uvid u svu dokumentaciju koja se odnosi na djelatnost zadruge.

I konačno, stambena zadruga, odlukom skupštine njenih članova (konferencije), može se transformisati u udruženje vlasnika kuća.

HOA - udruženje vlasnika

Šta je? Prije svega, ovo je udruženje vlasnika višestambenih zgrada. Shodno tome, članstvom se smatra činjenica da ste dobili prostor (stan ili sobu) u kući. Česti su slučajevi kada je više osoba vlasnici jednog stana, a svi imaju pravo da učestvuju u upravljanju kućom bez postupka upisa, kako je to predviđeno u stambenoj zadruzi.

Dalje, skoro sve je slično. Odbor se bira na period ne duži od dvije godine. Istina, statut ortačkog društva može odrediti da predsjednika ne biraju članovi odbora, već skupština. Član upravnog odbora zadruge ne može biti lice sa kojim je udruženje sklopilo ugovor o upravljanju stambenom zgradom, niti lice koje obavlja funkciju u organima upravljanja organizacije sa kojom je udruženje ušlo. u navedeni ugovor, kao i član komisije za reviziju (revizor) udruženja. Član odbora udruženja vlasnika kuća ne može svoje aktivnosti u upravnom odboru udruženja kombinovati sa radom u udruženju za ugovor o radu, kao i povjeriti, povjeriti drugom licu ili mu na drugi način povjeriti vršenje njegovih dužnosti člana uprave ortačkog društva.

Odgovornosti predsjednika, kao i revizijske komisije HOA, identične su sličnim odborima stambene zadruge. U oba slučaja, nekorišćenje prostorija od strane vlasnika, zakupaca i drugih lica nije osnov za neplaćanje stambenog prostora i komunalija. U slučaju privremenog odsustva građana, plaćanje za pojedinačne vrste komunalije na osnovu standarda potrošnje vrši se uzimajući u obzir preračunavanje plaćanja za period privremenog odsustva građana.

Iznos plaćanja za komunalije obračunava se na osnovu obima utrošenih komunalnih usluga prema očitanjima mjernih uređaja, a u njihovom nedostatku - na osnovu standarda za potrošnju komunalnih usluga koje su odobrili državni organi konstitutivnih subjekata. Ruska Federacija.

Dug se naplaćuje sudskim putem

I na kraju, o najhitnijem pitanju: kako se nositi sa neplatišama stambenih i komunalnih usluga? Novac možete dobiti samo putem suda. Obavezno slijedite postupak prije suđenja za rješavanje problema. Prvo se vlasniku (stanoprimcu) prostorije u stambenoj zgradi šalje potraživanje-obavijest o postojanju duga i potrebi njegovog otplate, sa naznakom roka u kojem dug mora biti uplaćen (30 dana od dana prijem preporučenog pisma sa obavještenjem).

U obavještenju o potraživanju navodi se i da je moguće pitanje otplate duga riješiti na pretpretresni način (zaključiti ugovor o otplati duga sa organizacijom za upravljanje, kojim se predviđa plaćanje na rate na određeni period, te obavljati određene poslove na otplati dug). Ako vlasnik lokala, nakon isteka roka navedenog u obavijesti, nije izvršio uplatu, a također se nije obratio organizaciji za upravljanje da se ovo pitanje riješi na pretpretresni način, tužba za naplatu duga sastavlja se i podnosi sudu.

Prilikom razmatranja takvih potraživanja, sud donosi odluku o naplati duga. Pored naplate iznosa duga za stambeno-komunalne usluge, organizacija za upravljanje ima pravo zahtijevati kaznu od dužnika. Iznos kazne prema čl. 14. čl. 155 Kodeksa stanovanja Ruske Federacije iznosi 1/300 stope Centralne banke Ruske Federacije koja je na snazi ​​u trenutku isplate neisplaćenih iznosa na vrijeme. Dužnici treba da imaju na umu da se na njih mogu primeniti i druge mere, na primer, ograničenje ili obustava pružanja bilo koje javne usluge, iako sa izuzetkom grejanja, i u stambene zgrade– snabdijevanje hladnom vodom.

Vadim GRACCH, advokat, Tjumenj